Charakterystyka i analiza rynku sprzedaży domów jednorodzinnych w Markach koło Warszawy

Копирайтинг на польском языке на тему Недвижимость. Автор изучил рынок частных домов под Варшавой и раскрыл в данной статье результаты исследования по таким пунктам как предложение, спрос, ценовая политика, тенденции рынка.

Rynek sprzedaży

 

Przedmiotowa analiza rynku dotyczy domów jednorodzinnych w zabudowie wolnostojącej, bliźniaczej i szeregowej na rynku wtórnym. W analizie wzięto pod uwagi domy wybudowane po 2000 roku zarówno wykończone jak i w stanie deweloperskim przeznaczone do remontu. Dla celów analizy zebrano transakcje sprzedaży, które miały miejsce w okresie 04.2013 – 12.2014 r.

 

Podaż

 

Podaż nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi na analizowanym obszarze stanowią budynki w zabudowie wolnostojącej, bliźniaczej, i szeregowej. W większości przypadków są to budynki piętrowe, nie podpiwniczone wybudowane na działkach o powierzchni od 260 do 1000 m2. Na podstawie zebranych transakcji stwierdzono, że przedmiotem transakcji były zarówno domy wykończone, w wysokim standardzie, jak i domy w stanie deweloperskim, przeznaczone do wykończenia. Spośród transakcji znajdują się również transakcje, które dotyczą domów w stanie deweloperskim. W większości przypadków sprzedającymi w transakcjach były osoby fizyczne.

 

Na potrzeby analizy stanu rynku zostały dodatkowo zebrane odpowiednie oferty nieruchomości zabudowanymi budynkami jednorodzinnymi w zabudowie bliźniaczej przeznaczone na sprzedaż.  Na podstawie zebranych ofert można stwierdzić, że występuje umiarkowana podaż domów w zabudowie bliźniaczej. Na dzień wyceny zebrano 7 ofert budynkami o powierzchni od 105 do 261 m2 za ceny jednostkowe od 4 000 PLN/m2 do 5 900 PLN/m2 oraz ceny całkowite od 620 000 PLN do 1 055 000 PLN.

 

Popyt

 

Popyt na nieruchomości zabudowane domami w zabudowie wolnostojącej, szeregowej i bliźniaczej w analizowanym rynku lokalnym miasta Marki w okresie 04.2013 do 12.2014 r. stanowiły w 100% osoby fizyczne.

 

Na decyzję zakupu i wybór domu w analizowanym obszarze mają wpływ przede wszystkim: lokalizacja, otoczenie, rodzaj zabudowy, stan techniczny, powierzchnia domu i działki.

 

Z reguły domy w analizowanym obszarze rynku lokalnego nabywały osoby fizyczne chcące poprawić swoje warunki bytowe.

 

W badanym okresie zanotowano 15 transakcji, w których przedmiotem były domy jednorodzinne wybudowane na różnej wielkości działkach. Najwięcej transakcji bo 12 dotyczyło domów wybudowanych na działkach małych do 600 m2.  Natomiast analizując zebrane transakcje w kontekście powierzchni domów można stwierdzić, że najwięcej transakcji dotyczyła domów o powierzchni od 120-170 m2. Domy o powierzchni do 120 m2 były przedmiotem sprzedaży w 5 transakcjach, natomiast domy duże o powierzchni 170 m2 zostały zakupione w jednej transakcji.

 

Ceny

   

Na podstawie zebranych transakcji oraz informacji od pośredników, doradców ds. nieruchomości ceny za nieruchomości zabudowane domami jednorodzinnymi negocjowane i ustalane są w PLN. W analizowanym okresie w większości przypadków ceny sprzedaży nieruchomości uzgadniane i negocjowane są kwotowo za całą nieruchomość.

 

Dodatkowo na podstawie analizy zebranych transakcji stwierdzono, że sprzedający i kupujący w negocjacjach ustalają i wyliczają ceny jednostkowe za nieruchomości na podstawie powierzchni użytkowej domu (bez powierzchni garażu). Garaż jest standardowym elementem każdego budynku jednorodzinnego i znajduje się w większości przypadków w obrysie budynku. Uwzględniając powyższe w dalszej analizie podane ceny jednostkowe dotyczą powierzchni użytkowej budynku (bez garażu).

 

Trend czasowy

 

Na podstawie zebranych transakcji ustalono, że w okresie od kwietnia 2013 do grudnia 2014 r. trend czasowy nie występował, a ceny utrzymywały się na jednakowym poziomie. Biorąc pod uwagę dostępną podaż i dotychczasowy popyt można stwierdzić, że ceny w I kwartale 2015 roku ustabilizują się na jednakowym poziomie.

 

Powyższy trend czasowy potwierdzają inne raporty rynkowe. Zgodnie z raportem  dla I kw 2014 roku sporządzonym przez firmy dom.gratka.pl. trend czasowy dla województwa mazowieckiego oraz Warszawy nie występował. Zgodnie z tabelami zmian cen ofertowych dla województwa mazowieckiego zmiany cen w I kw. kształtował się na poziomie 0,04%, natomiast ceny za domy w zabudowie bliźniaczej w I kw. wzrosły jedynie o 0,7%, więc bardzo znikomo.

 

Zakres cen

 

Ceny transakcyjne za nieruchomości zabudowane domami jednorodzinnymi w granicach analizowanego obszaru miasta Marki kształtowały się w zakresie pomiędzy około 465 000 – 710 000 PLN i 3 711 – 4 965 PLN/m2 powierzchni domu. Przedziały te odzwierciedlają znaczną rozpiętość cenową, a co się z tym wiąże niejednorodnością rynku wynikającą z głównie z różnicy cech pomiędzy domami tzn.: lokalizacja, otoczenie, rodzaj zabudowy, stan techniczny, powierzchnia domu i działki.

 

Cechy rynkowe

 

Na podstawie przeprowadzonej analizy ustalono, że na ceny transakcyjne głównie wpływają następujące cechy nieruchomości: lokalizacja, otoczenie, rodzaj zabudowy, stan techniczny, powierzchnia domu i działki.

 

Na podstawie przeanalizowanych transakcji rynkowych sprzedaży nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi w badanym okresie stwierdzono, że na ceny domów duży wpływ ma lokalizacja oraz jej otoczenie. Ze względu na mała ilość transakcji nie wyodrębniono otoczenia jako odrębnej cechy rynkowej wpływającej na wartość nieruchomości. Trudność wynika z braku dwóch transakcji różniących się tylko tą cechą. Stąd potraktowano ją sumarycznie jako cechę ściśle związaną z lokalizacją.

 

Najwyższe ceny uzyskiwano w atrakcyjnych lokalizacjach, z bardzo dobrą dostępnością do środków komunikacji miejskiej oraz w niedalekiej odległości od głównych arterii komunikacyjnych miasta umożliwiających szybką komunikacje samochodem z Warszawą, oraz budynków w budynkach znajdujących się w co najmniej drugiej linii zabudowy od głównych ulic, gdzie nie występuje uciążliwość ze względu na hałas. Ważnym czynnikiem jest również najbliższe otoczenie budynku gdy jest ono zagospodarowane i zadbane oraz z terenami zielonymi i rekreacyjnymi w okolicy.

 

Najniższe ceny uzyskiwano dla domów oddalonych znacznie od punktów środków komunikacji miejskiej. W sąsiedztwie terenów niezagospodarowanych, pozbawionych terenów zielonych oraz w bezpośrednim sąsiedztwie ruchliwych ulic i arterii komunikacyjnych miasta.

 

Na podstawie zebranych transakcji stwierdzono, że rodzaj zabudowy ma przełożenie na cenę jednostkową lokalu. Ceny jednostkowe za domy jednorodzinne w zabudowie wolnostojącej są wyższe od domów w zabudowie szeregowej i bliźniaczej. Nie stwierdzono różnic pomiędzy cenami za domy w zabudowie szeregowej i bliźniaczej. Dodatkowo ze względu na fakt, że wszystkie domy posiadają w obrysie budynku garaż nie wyodrębniono cechy „garaż” jako odrębnej cechy rynkowej wpływającej na wartość nieruchomości.

 

Analizując transakcje sprzedaży nieruchomości zabudowanych domami zauważono wpływ wielkości powierzchni domu na cenę jednostkową domu. Najwyższe ceny jednostkowe uzyskuje się za domy o powierzchni do 120 m2. Za domy o powierzchni powyżej 170 m2 uzyskuje się najniższe ceny jednostkowe.

 

Na podstawie transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanych domami stwierdzono, że stan techniczny domu ma wpływ na cenę mieszkania. Domy w stanie deweloperskim są tańsze od domów już wykończonych, nie wymagających żadnych prac.

 

Na podstawie przeprowadzonej analizy zgodnie z zebranymi transakcjami oraz zgodnie z informacjami od pośredników i konsultantów d.s. nieruchomości przy wyborze domu nabywcy już na samym początku zwracają uwagę na wielkość działki na której wybudowany jest interesujący ich dom. Zgodnie z przeprowadzona analizą wyższe ceny uzyskuje się dla domów wybudowanych na działkach o powierzchni powyżej 600 m2.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.