{"id":2131,"date":"2015-05-10T21:11:25","date_gmt":"2015-05-10T18:11:25","guid":{"rendered":"http:\/\/seo-content.biz\/?p=2131"},"modified":"2021-07-03T22:20:32","modified_gmt":"2021-07-03T19:20:32","slug":"charakterystyka-i-analiza-rynku-sprzedazy-domow-jednorodzinnych-w-markach-kolo-warszawy","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/seo-content.biz\/?p=2131","title":{"rendered":"Charakterystyka i analiza rynku sprzeda\u017cy dom\u00f3w jednorodzinnych w Markach ko\u0142o Warszawy"},"content":{"rendered":"<p><em><strong>\u041a\u043e\u043f\u0438\u0440\u0430\u0439\u0442\u0438\u043d\u0433 \u043d\u0430 \u043f\u043e\u043b\u044c\u0441\u043a\u043e\u043c \u044f\u0437\u044b\u043a\u0435 \u043d\u0430 \u0442\u0435\u043c\u0443 \u043d\u0435\u0434\u0432\u0438\u0436\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u0438. \u041d\u043e\u0441\u0438\u0442\u0435\u043b\u044c \u044f\u0437\u044b\u043a\u0430 \u0438\u0437\u0443\u0447\u0438\u043b \u0440\u044b\u043d\u043e\u043a \u0447\u0430\u0441\u0442\u043d\u044b\u0445 \u0434\u043e\u043c\u043e\u0432 \u043f\u043e\u0434 \u0412\u0430\u0440\u0448\u0430\u0432\u043e\u0439 \u0438 \u0440\u0430\u0441\u043a\u0440\u044b\u043b \u0432 \u0434\u0430\u043d\u043d\u043e\u0439 \u0441\u0442\u0430\u0442\u044c\u0435 \u0440\u0435\u0437\u0443\u043b\u044c\u0442\u0430\u0442\u044b \u044d\u043a\u0441\u043f\u0435\u0440\u0442\u043d\u043e\u0433\u043e \u0438\u0441\u0441\u043b\u0435\u0434\u043e\u0432\u0430\u043d\u0438\u044f \u043f\u043e \u0442\u0430\u043a\u0438\u043c \u043f\u0443\u043d\u043a\u0442\u0430\u043c \u043a\u0430\u043a \u043f\u0440\u0435\u0434\u043b\u043e\u0436\u0435\u043d\u0438\u0435, \u0441\u043f\u0440\u043e\u0441, \u0446\u0435\u043d\u043e\u0432\u0430\u044f \u043f\u043e\u043b\u0438\u0442\u0438\u043a\u0430, \u0442\u0435\u043d\u0434\u0435\u043d\u0446\u0438\u0438 \u0440\u044b\u043d\u043a\u0430.<\/strong><\/em><\/p>\n<p><!--more--><\/p>\n<h3><strong>Rynek<\/strong><strong> sprzeda<\/strong><strong>\u017c<\/strong><strong>y<\/strong><\/h3>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Przedmiotowa analiza rynku dotyczy dom\u00f3w jednorodzinnych w zabudowie wolnostoj\u0105cej, bli\u017aniaczej i szeregowej na rynku wt\u00f3rnym. W analizie wzi\u0119to pod uwagi domy wybudowane po 2000 roku zar\u00f3wno wyko\u0144czone jak i w stanie deweloperskim przeznaczone do remontu. Dla cel\u00f3w analizy zebrano transakcje sprzeda\u017cy, kt\u00f3re mia\u0142y miejsce w okresie 04.2013 \u2013 12.2014 r.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3><strong>Poda<\/strong><strong>\u017c<\/strong><\/h3>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<p>Poda\u017c nieruchomo\u015bci zabudowanych domami jednorodzinnymi na analizowanym obszarze stanowi\u0105 budynki w zabudowie wolnostoj\u0105cej, bli\u017aniaczej, i szeregowej. W wi\u0119kszo\u015bci przypadk\u00f3w s\u0105 to budynki pi\u0119trowe, nie podpiwniczone wybudowane na dzia\u0142kach o powierzchni od 260 do 1000 m2. Na podstawie zebranych transakcji stwierdzono, \u017ce przedmiotem transakcji by\u0142y zar\u00f3wno domy wyko\u0144czone, w wysokim standardzie, jak i domy w stanie deweloperskim, przeznaczone do wyko\u0144czenia. Spo\u015br\u00f3d transakcji znajduj\u0105 si\u0119 r\u00f3wnie\u017c transakcje, kt\u00f3re dotycz\u0105 dom\u00f3w w stanie deweloperskim. W wi\u0119kszo\u015bci przypadk\u00f3w sprzedaj\u0105cymi w transakcjach by\u0142y osoby fizyczne.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Na potrzeby analizy stanu rynku zosta\u0142y dodatkowo zebrane odpowiednie oferty nieruchomo\u015bci zabudowanymi budynkami jednorodzinnymi w zabudowie bli\u017aniaczej przeznaczone na sprzeda\u017c.\u00a0 Na podstawie zebranych ofert mo\u017cna stwierdzi\u0107, \u017ce wyst\u0119puje umiarkowana poda\u017c dom\u00f3w w zabudowie bli\u017aniaczej. Na dzie\u0144 wyceny zebrano 7 ofert budynkami o powierzchni od 105 do 261 m<sup>2<\/sup> za ceny jednostkowe od 4 000 PLN\/m<sup>2<\/sup> do 5 900 PLN\/m<sup>2 <\/sup>oraz ceny ca\u0142kowite od 620\u00a0000 PLN do 1\u00a0055\u00a0000 PLN.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3><strong>Popyt<\/strong><\/h3>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Popyt na nieruchomo\u015bci zabudowane domami w zabudowie wolnostoj\u0105cej, szeregowej i bli\u017aniaczej w analizowanym rynku lokalnym miasta Marki w okresie 04.2013 do 12.2014 r. stanowi\u0142y w 100% osoby fizyczne.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Na decyzj\u0119 zakupu i wyb\u00f3r domu w analizowanym obszarze maj\u0105 wp\u0142yw przede wszystkim: lokalizacja, otoczenie, rodzaj zabudowy, stan techniczny, powierzchnia domu i dzia\u0142ki.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Z regu\u0142y domy w analizowanym obszarze rynku lokalnego nabywa\u0142y osoby fizyczne chc\u0105ce poprawi\u0107 swoje warunki bytowe.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>W badanym okresie zanotowano 15 transakcji, w kt\u00f3rych przedmiotem by\u0142y domy jednorodzinne wybudowane na r\u00f3\u017cnej wielko\u015bci dzia\u0142kach. Najwi\u0119cej transakcji bo 12 dotyczy\u0142o dom\u00f3w wybudowanych na dzia\u0142kach ma\u0142ych do 600 m2.\u00a0 Natomiast analizuj\u0105c zebrane transakcje w kontek\u015bcie powierzchni dom\u00f3w mo\u017cna stwierdzi\u0107, \u017ce najwi\u0119cej transakcji dotyczy\u0142a dom\u00f3w o powierzchni od 120-170 m2. Domy o powierzchni do 120 m2 by\u0142y przedmiotem sprzeda\u017cy w 5 transakcjach, natomiast domy du\u017ce o powierzchni 170 m2 zosta\u0142y zakupione w jednej transakcji.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3><strong>Ceny<\/strong><\/h3>\n<p><strong>\u00a0\u00a0\u00a0 <\/strong><\/p>\n<p>Na podstawie <em>zebranych transakcji <\/em>oraz informacji od po\u015brednik\u00f3w, doradc\u00f3w ds. nieruchomo\u015bci ceny za nieruchomo\u015bci zabudowane domami jednorodzinnymi negocjowane i ustalane s\u0105 w PLN. W analizowanym okresie w wi\u0119kszo\u015bci przypadk\u00f3w ceny sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci uzgadniane i negocjowane s\u0105 kwotowo za ca\u0142\u0105 nieruchomo\u015b\u0107.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Dodatkowo na podstawie analizy zebranych transakcji stwierdzono, \u017ce sprzedaj\u0105cy i kupuj\u0105cy w negocjacjach ustalaj\u0105 i wyliczaj\u0105 ceny jednostkowe za nieruchomo\u015bci na podstawie powierzchni u\u017cytkowej domu (bez powierzchni gara\u017cu). Gara\u017c jest standardowym elementem ka\u017cdego budynku jednorodzinnego i znajduje si\u0119 w wi\u0119kszo\u015bci przypadk\u00f3w w obrysie budynku. Uwzgl\u0119dniaj\u0105c powy\u017csze w dalszej analizie podane ceny jednostkowe dotycz\u0105 powierzchni u\u017cytkowej budynku (bez gara\u017cu).<\/p>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<h3><strong>Trend czasowy<\/strong><\/h3>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<p>Na podstawie zebranych transakcji ustalono, \u017ce w okresie od kwietnia 2013 do grudnia 2014 r. trend czasowy nie wyst\u0119powa\u0142, a ceny utrzymywa\u0142y si\u0119 na jednakowym poziomie. Bior\u0105c pod uwag\u0119 dost\u0119pn\u0105 poda\u017c i dotychczasowy popyt mo\u017cna stwierdzi\u0107, \u017ce ceny w I kwartale 2015 roku ustabilizuj\u0105 si\u0119 na jednakowym poziomie.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Powy\u017cszy trend czasowy potwierdzaj\u0105 inne raporty rynkowe. Zgodnie z raportem\u00a0 dla I kw 2014 roku sporz\u0105dzonym przez firmy dom.gratka.pl. trend czasowy dla wojew\u00f3dztwa mazowieckiego oraz Warszawy nie wyst\u0119powa\u0142. Zgodnie z tabelami zmian cen ofertowych dla wojew\u00f3dztwa mazowieckiego zmiany cen w I kw. kszta\u0142towa\u0142 si\u0119 na poziomie 0,04%, natomiast ceny za domy w zabudowie bli\u017aniaczej w I kw. wzros\u0142y jedynie o 0,7%, wi\u0119c bardzo znikomo.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3><strong>Zakres cen<\/strong><\/h3>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<p>Ceny transakcyjne za nieruchomo\u015bci zabudowane domami jednorodzinnymi w granicach analizowanego obszaru miasta Marki kszta\u0142towa\u0142y si\u0119 w zakresie pomi\u0119dzy oko\u0142o 465\u00a0000 \u2013 710\u00a0000 PLN i 3 711 \u2013 4 965 PLN\/m<sup>2<\/sup> powierzchni domu. Przedzia\u0142y te odzwierciedlaj\u0105 znaczn\u0105 rozpi\u0119to\u015b\u0107 cenow\u0105, a co si\u0119 z tym wi\u0105\u017ce niejednorodno\u015bci\u0105 rynku wynikaj\u0105c\u0105 z g\u0142\u00f3wnie z r\u00f3\u017cnicy cech pomi\u0119dzy domami tzn.: lokalizacja, otoczenie, rodzaj zabudowy, stan techniczny, powierzchnia domu i dzia\u0142ki.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3><strong>Cechy rynkowe<\/strong><\/h3>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Na podstawie przeprowadzonej analizy ustalono, \u017ce na ceny transakcyjne g\u0142\u00f3wnie wp\u0142ywaj\u0105 nast\u0119puj\u0105ce cechy nieruchomo\u015bci: lokalizacja, otoczenie, rodzaj zabudowy, stan techniczny, powierzchnia domu i dzia\u0142ki.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Na podstawie przeanalizowanych transakcji rynkowych sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci zabudowanych domami jednorodzinnymi w badanym okresie stwierdzono, \u017ce na ceny dom\u00f3w du\u017cy wp\u0142yw ma lokalizacja oraz jej otoczenie. Ze wzgl\u0119du na ma\u0142a ilo\u015b\u0107 transakcji nie wyodr\u0119bniono otoczenia jako odr\u0119bnej cechy rynkowej wp\u0142ywaj\u0105cej na warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci. Trudno\u015b\u0107 wynika z braku dw\u00f3ch transakcji r\u00f3\u017cni\u0105cych si\u0119 tylko t\u0105 cech\u0105. St\u0105d potraktowano j\u0105 sumarycznie jako cech\u0119 \u015bci\u015ble zwi\u0105zan\u0105 z lokalizacj\u0105.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Najwy\u017csze ceny uzyskiwano w atrakcyjnych lokalizacjach, z bardzo dobr\u0105 dost\u0119pno\u015bci\u0105 do \u015brodk\u00f3w komunikacji miejskiej oraz w niedalekiej odleg\u0142o\u015bci od g\u0142\u00f3wnych arterii komunikacyjnych miasta umo\u017cliwiaj\u0105cych szybk\u0105 komunikacje samochodem z Warszaw\u0105, oraz budynk\u00f3w w budynkach znajduj\u0105cych si\u0119 w co najmniej drugiej linii zabudowy od g\u0142\u00f3wnych ulic, gdzie nie wyst\u0119puje uci\u0105\u017cliwo\u015b\u0107 ze wzgl\u0119du na ha\u0142as. Wa\u017cnym czynnikiem jest r\u00f3wnie\u017c najbli\u017csze otoczenie budynku gdy jest ono zagospodarowane i zadbane oraz z terenami zielonymi i rekreacyjnymi w okolicy.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Najni\u017csze ceny uzyskiwano dla dom\u00f3w oddalonych znacznie od punkt\u00f3w \u015brodk\u00f3w komunikacji miejskiej. W s\u0105siedztwie teren\u00f3w niezagospodarowanych, pozbawionych teren\u00f3w zielonych oraz w bezpo\u015brednim s\u0105siedztwie ruchliwych ulic i arterii komunikacyjnych miasta.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Na podstawie zebranych transakcji stwierdzono, \u017ce rodzaj zabudowy ma prze\u0142o\u017cenie na cen\u0119 jednostkow\u0105 lokalu. Ceny jednostkowe za domy jednorodzinne w zabudowie wolnostoj\u0105cej s\u0105 wy\u017csze od dom\u00f3w w zabudowie szeregowej i bli\u017aniaczej. Nie stwierdzono r\u00f3\u017cnic pomi\u0119dzy cenami za domy w zabudowie szeregowej i bli\u017aniaczej. Dodatkowo ze wzgl\u0119du na fakt, \u017ce wszystkie domy posiadaj\u0105 w obrysie budynku gara\u017c nie wyodr\u0119bniono cechy \u201egara\u017c\u201d jako odr\u0119bnej cechy rynkowej wp\u0142ywaj\u0105cej na warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Analizuj\u0105c transakcje sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci zabudowanych domami zauwa\u017cono wp\u0142yw wielko\u015bci powierzchni domu na cen\u0119 jednostkow\u0105 domu. Najwy\u017csze ceny jednostkowe uzyskuje si\u0119 za domy o powierzchni do 120 m2. Za domy o powierzchni powy\u017cej 170 m2 uzyskuje si\u0119 najni\u017csze ceny jednostkowe.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Na podstawie transakcji sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci zabudowanych domami stwierdzono, \u017ce stan techniczny domu ma wp\u0142yw na cen\u0119 mieszkania. Domy w stanie deweloperskim s\u0105 ta\u0144sze od dom\u00f3w ju\u017c wyko\u0144czonych, nie wymagaj\u0105cych \u017cadnych prac.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Na podstawie przeprowadzonej analizy zgodnie z zebranymi transakcjami oraz zgodnie z informacjami od po\u015brednik\u00f3w i konsultant\u00f3w d.s. nieruchomo\u015bci przy wyborze domu nabywcy ju\u017c na samym pocz\u0105tku zwracaj\u0105 uwag\u0119 na wielko\u015b\u0107 dzia\u0142ki na kt\u00f3rej wybudowany jest interesuj\u0105cy ich dom. Zgodnie z przeprowadzona analiz\u0105 wy\u017csze ceny uzyskuje si\u0119 dla dom\u00f3w wybudowanych na dzia\u0142kach o powierzchni powy\u017cej 600 m<sup>2<\/sup>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>\u041a\u043e\u043f\u0438\u0440\u0430\u0439\u0442\u0438\u043d\u0433 \u043d\u0430 \u043f\u043e\u043b\u044c\u0441\u043a\u043e\u043c \u044f\u0437\u044b\u043a\u0435 \u043d\u0430 \u0442\u0435\u043c\u0443 \u043d\u0435\u0434\u0432\u0438\u0436\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u0438. \u041d\u043e\u0441\u0438\u0442\u0435\u043b\u044c \u044f\u0437\u044b\u043a\u0430 \u0438\u0437\u0443\u0447\u0438\u043b \u0440\u044b\u043d\u043e\u043a \u0447\u0430\u0441\u0442\u043d\u044b\u0445 \u0434\u043e\u043c\u043e\u0432 \u043f\u043e\u0434 \u0412\u0430\u0440\u0448\u0430\u0432\u043e\u0439 \u0438 \u0440\u0430\u0441\u043a\u0440\u044b\u043b \u0432 \u0434\u0430\u043d\u043d\u043e\u0439 \u0441\u0442\u0430\u0442\u044c\u0435 [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"default","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":""},"categories":[686,674],"tags":[837,1351,1148],"class_list":["post-2131","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-nieruchomosc","category-polish-copywriting","tag-polish-copywriting","tag-1351","tag-1148"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/seo-content.biz\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/2131","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/seo-content.biz\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/seo-content.biz\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/seo-content.biz\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/seo-content.biz\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=2131"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/seo-content.biz\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/2131\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/seo-content.biz\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=2131"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/seo-content.biz\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=2131"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/seo-content.biz\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=2131"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}